不同的交易它们的基本架构如下：

*某学生公寓合伙人(studenthousingpartnerSHP)长期租用大学所有的土地。

*学生公寓方案SHP要和大学共同设计，SHP还要取得规划许可，筹措资金，建设、运营学生公寓和承担维修费用，收入由SHP持有。

*作为出租土地的回报，大学从SHP得到一份资本收入，这份收入由当时的租金水平、租金增长机制、建设成本、运营成本和投资者风险偏好等因素决定。

*方案中可能还包括建设非居住空间(例如学术或行政空间，学生活动中心等设施)，通常只是收取名义上的租金，因此也会影响大学的资金收入。

*SHP可能会对这部分设施实施柔性管理，或者分包给大学管理。

*除了要开发的土地，大学现有的学生公寓可能也会承包给私营商，进行翻新或改建。

*重要的是，在经营有效期结束后，学生公寓资产还将回归大学所有。

SHP将支付一笔偿债基金用于修复学生公寓，并在交还时，完成所有的维修工作。

这对大学来说具有很大吸引力，不仅不用卖出学生公寓的所有权，还能将学生公寓翻新一遍。

这也被称为“资产负债表移除”或“需求风险转移”交易，因为该类型交易机制减轻了大学长期负债的现状。

通常大学每年有权利提名自己想要的公寓数量(“柔性”提名协议)，然后仅负责运营提名的公寓，剩下的则由SHP负责运营和出租，所以一定要确保学生公寓的位置和质量在市场上具有吸引力。

租赁会计准则变化

由于租赁会计准则变化，大学正在重新考虑学生公寓的发展路线。

新租赁会计准则FRS102意味着过去用于减少资产负债表负债的措施--比如在运营或融资租赁，或者是长期(“硬性”)提名协议下持有学生公寓--现在可能没有用了。

受影响的还包括收入带(incomestrip)方案，通常被归类为融资租赁。

JLL认识到资产负债表问题对于大学融资和遵守英格兰高等教育基金管理委员会(HEFCE)相关要求的能力至关重要，努力发展完善收入带方案并立于前沿，该方案可以移除资产负债表负债，可能会逐渐成为DBFO的替代方案。

DBFO交易增长只是显示学生公寓市场投资增长的一个方面。

PBSA增长并不局限于英国：在我们2012年的一项研究《学生公寓：新的全球资产类别》中，我们把学生公寓视为一种新的资产类别，并解释它为什么能吸引投资者、开发商和私营商的广泛兴趣。

许多大学床位供不应求，而且大学生对更高质量的公寓有强劲需求。而且经济衰退时入学的学生人数增加，学生希望能够在学校里安全度过经济衰退期，并在进入社会前获得更高的资格证书。

DBFO交易增多只是英国PBSA市场广泛发展的一个方面。

表3显示英国现在PBSA床位超过50万--十年来增长80%。

表4显示了两种合作交易类型的更多细节。

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